Ein Leistungsverzeichnis für die Gebäudereinigung legt fest, welche Räume und Flächen mit welchen Tätigkeiten, in welchen Intervallen und unter wessen Verantwortung gereinigt werden. Ergänzen Sie es um konkrete Abnahmekriterien und Bedingungen, damit Auftraggeber die Ausführung kontrollieren und Dienstleister den Aufwand nachvollziehbar kalkulieren können. Die folgende Matrix ist ein anpassbares Beispiel, keine rechtsverbindliche Vertragsvorlage.
Was gehört in ein Leistungsverzeichnis für die Gebäudereinigung?
Eine Leistungsbeschreibung erläutert, was beauftragt werden soll und unter welchen Bedingungen die Leistung stattfindet. Das Leistungsverzeichnis (LV) gliedert diese Beschreibung in übersichtliche Positionen, zum Beispiel nach Gebäudeteil, Raumgruppe oder Reinigungsaufgabe. Ein Reinigungsplan ergänzt die operative Planung: Er hält etwa fest, an welchen Wochentagen einzelne Arbeiten ausgeführt werden. Die Begriffe werden in der Praxis nicht immer trennscharf verwendet; entscheidend ist, dass die Dokumente zusammen ein eindeutiges Bild des Auftrags ergeben.
Für öffentliche Aufträge verlangt § 121 GWB, den Auftragsgegenstand so eindeutig wie möglich zu beschreiben, damit Unternehmen ihn gleich verstehen und ihre Angebote vergleichbar sind. § 31 VgV führt Anforderungen an die Beschreibung des Auftragsgegenstands näher aus. Diese Vorschriften gelten nicht automatisch für jeden privaten Reinigungsauftrag; bei öffentlichen Vergaben ist ihre Anwendbarkeit im konkreten Verfahren zu beachten.
Praktisch gehören mindestens folgende Angaben in die Unterlagen:
- Objekt und Geltungsbereich: Gebäude, Etage, Räume, einbezogene und ausgeschlossene Bereiche sowie Zugangsmöglichkeiten.
- Flächen und Oberflächen: Raum- oder Nutzfläche, Bodenbelag und bei Bedarf besondere Oberflächen, Einbauten oder empfindliche Materialien.
- Tätigkeiten und Methode: Was ist zu reinigen, mit welchem Verfahren und unter welchen Voraussetzungen? Bei Schreibtischen kann beispielsweise vereinbart werden, dass nur frei geräumte Flächen abgewischt werden.
- Intervall und Zeitfenster: etwa werktäglich, wöchentlich, monatlich oder nach Bedarf. Definieren Sie außerdem zulässige Einsatzzeiten und mögliche Sperrzeiten.
- Zuständigkeiten und Schnittstellen: Wer reinigt, wer stellt Verbrauchsmaterial bereit, wer räumt Flächen frei und wer meldet oder bestätigt Abweichungen?
- Qualität und Kontrolle: Woran ist eine ordnungsgemäße Ausführung erkennbar, wie wird sie geprüft und wie werden Mängel dokumentiert?
Eine reale öffentliche Ausschreibung für Gebäudereinigung zeigt beispielhaft, wie Raumgruppen, Flächen und Bodenbeläge mit einzelnen Reinigungsaufgaben, Wochentagen und besonderen Bedingungen verknüpft werden können. Sie ist ein Muster aus einem konkreten Verfahren und keine allgemeingültige Vorlage.
Welche Flächen, Tätigkeiten und Intervalle sollten dokumentiert werden?
Beginnen Sie mit einer Raumliste oder einem aktuellen Grundriss. Erfassen Sie Raumbezeichnung, Fläche, Nutzungsart und relevante Materialien. Danach beschreiben Sie die Aufgabe möglichst konkret und ordnen ihr ein Intervall zu. „Büro reinigen“ lässt offen, ob Abfallbehälter geleert, Böden gesaugt, Oberflächen abgewischt oder Griffspuren entfernt werden sollen. Getrennte Positionen machen sichtbar, was im Angebot enthalten ist.
Die Frequenz sollte sich am Nutzungszweck, an der Besucherzahl, der Verschmutzung und den betrieblichen Abläufen orientieren. Ein Empfang mit Publikumsverkehr kann anders geplant werden als ein selten genutzter Archivraum. Das bedeutet nicht, dass es für jede Raumart ein festes Standardintervall gibt. Legen Sie die Häufigkeit für das konkrete Objekt fest und halten Sie Ausnahmen fest, etwa eine Reinigung nur bei Nutzung oder nach gesonderter Anforderung.
| Raum | Fläche | Aufgabe | Häufigkeit | Verantwortlichkeit | Abnahme |
|---|---|---|---|---|---|
| Büro | 45 m² | Hartboden saugen oder – sofern Belag und Pflegehinweise es zulassen – nebelfeucht wischen; Abfallbehälter leeren | Beispiel: Mo, Mi, Fr | Dienstleister; Auftraggeber hält Laufwege zugänglich | Keine sichtbaren losen Verschmutzungen; Behälter geleert; Ausführung auf Checkliste dokumentiert |
| Büro | 45 m² | Frei geräumte Schreibtisch- und Fensterbankflächen feucht abwischen; persönliche Gegenstände nicht umstellen | Beispiel: 1-mal wöchentlich | Dienstleister; Nutzer räumt vereinbarte Flächen frei | Vereinbarte freie Flächen ohne sichtbare Staub- oder Wischrückstände; blockierte Fläche als nicht ausführbar vermerken |
| Sanitärraum | 12 m² | WC, Waschbecken, Armaturen und Spiegel reinigen; Boden feucht reinigen; Abfallbehälter leeren | Beispiel: werktäglich | Dienstleister; Auftraggeber stellt vereinbartes Verbrauchsmaterial bereit oder benennt die Nachfüllverantwortung | Keine sichtbaren Rückstände an den festgelegten Sanitärobjekten; Boden ohne sichtbare Verschmutzung oder stehendes Wischwasser |
| Teeküche | 18 m² | Boden reinigen; Spüle und vereinbarte Außenflächen von Geräten abwischen; Abfälle leeren | Beispiel: werktäglich | Dienstleister; Auftraggeber beseitigt Geschirr und persönliche Lebensmittel | Vereinbarte Flächen sauber und trocken; nicht zugängliche Bereiche dokumentiert |
| Eingangsbereich | 30 m² | Boden kehren oder saugen und feucht wischen; sichtbare Griffspuren an der Eingangstür entfernen | Beispiel: werktäglich, bei Bedarf zusätzliche Kontrolle | Dienstleister; Auftraggeber meldet besondere Verschmutzungen | Keine sichtbaren losen Verschmutzungen oder Wischrückstände; Türgriff und vereinbarte Glasbereiche kontrolliert |
Alle Flächen, Intervalle und Kriterien in der Matrix sind frei gewählte Beispiele. Prüfen Sie die Flächen vor der Angebotsanfrage am Objekt. Für die tatsächliche Methode sind Bodenmaterial, Pflegehinweise des Herstellers, Verschmutzungsart und Sicherheitsbedingungen maßgeblich. Eine Aussage wie „streifenfrei“ oder „hygienisch“ sollte nur verwendet werden, wenn sie für die betreffende Oberfläche definiert und mit einem geeigneten Prüfverfahren nachvollziehbar ist.
Wie sieht ein Muster-Leistungsverzeichnis für Büro- und Gewerberäume aus?
Nutzen Sie die Tabelle als Startpunkt und füllen Sie jede Zeile für Ihr Gebäude aus. Wenn ein Raum unterschiedliche Anforderungen hat, teilen Sie ihn in mehrere Positionen auf. So kann etwa die Bodenpflege täglich stattfinden, während Fußleisten oder höher gelegene Oberflächen in einem längeren Intervall bearbeitet werden. Geben Sie außerdem an, ob Aufgaben nur bei freiem Zugang, nach vorheriger Abstimmung oder nach gesonderter Beauftragung stattfinden.
Eine kurze Ausfüllfolge hilft, Lücken zu vermeiden:
- Räume erfassen: Nummerieren Sie die Bereiche eindeutig und stimmen Sie die Bezeichnungen mit Grundriss und Begehung ab.
- Flächen und Materialien prüfen: Notieren Sie, was tatsächlich gereinigt wird, einschließlich Bodenbelag und sensibler Oberflächen.
- Aufgabe konkretisieren: Benennen Sie Objekt oder Fläche, Tätigkeit und gegebenenfalls Methode. Trennen Sie Leistungen, die unterschiedliche Frequenzen oder Preise haben.
- Intervall und Zeit festlegen: Schreiben Sie Tage oder nachvollziehbare Frequenzen statt „regelmäßig“ hinein. Ergänzen Sie Zeitfenster, in denen die Arbeit möglich ist.
- Verantwortung und Abnahme definieren: Bestimmen Sie Zuständigkeiten, sichtbare Prüfkriterien, Dokumentation und einen Weg zur Meldung nicht ausgeführter oder beanstandeter Aufgaben.
Prüfen Sie vor Versand, ob das Verzeichnis Angaben enthält, die für die Kalkulation erforderlich sind: etwa Objektzugang, Nutzungszeiten, Sperrbereiche, verfügbare Wasser- und Stromanschlüsse sowie die Zuständigkeit für Seife, Papierhandtücher, Müllbeutel oder andere Verbrauchsmaterialien. Klären Sie die Punkte, die im Einzelfall gelten; nehmen Sie nicht automatisch an, dass Verbrauchsmaterialien oder Sonderarbeiten im Grundpreis enthalten sind.
Wie werden Sonderleistungen und Qualitätskriterien festgelegt?
Trennen Sie wiederkehrende Unterhaltsreinigung von periodischen oder anlassbezogenen Leistungen. Mögliche separate Positionen sind zum Beispiel Innen- und Außenreinigung von Glasflächen, eine Grundreinigung, die Pflege bestimmter Bodenbeläge oder eine Reinigung nach Bauarbeiten. Ob eine solche Tätigkeit Teil des Auftrags ist, sollte ausdrücklich im LV stehen. Beschreiben Sie bei Bedarf, welche Flächen dazugehören, wann die Leistung ausgelöst wird, wie häufig sie vorgesehen ist und ob sie separat angefragt oder abgerechnet wird.
Qualitätskriterien müssen prüfbar sein. Statt „gründlich reinigen“ können Sie für eine konkrete Position festlegen: „Boden frei von sichtbaren losen Verschmutzungen und ohne stehendes Wischwasser.“ Für vereinbarte Oberflächen kann ein Kriterium lauten: „Keine sichtbaren Fingerabdrücke auf den bezeichneten, zugänglichen Glasflächen.“ Bestimmen Sie auch, wer kontrolliert, ob stichprobenartig oder anhand einer Checkliste geprüft wird, wo das Ergebnis festgehalten wird und bis wann eine beanstandete Stelle nachgearbeitet werden soll. Vereinbaren Sie diese Abläufe passend zum Objekt; die Beispiele ersetzen keine Abstimmung im Vertrag.
Legen Sie Grenzen ebenso klar fest: etwa Arbeitsflächen, die nicht frei geräumt sind, verschlossene Räume, persönliche Gegenstände oder Schäden, die nicht durch Reinigung beseitigt werden können. Die Dokumentation solcher Ausnahmen verhindert, dass eine nicht zugängliche Fläche fälschlich als erledigt oder mangelhaft bewertet wird.
Wie nutzen Sie das Verzeichnis für einen Angebotsvergleich?
Senden Sie allen angefragten Dienstleistern dieselbe aktuelle Flächen- und Aufgabenbeschreibung. Ergänzen Sie Grundriss, Begehungsmöglichkeit und einheitliche Annahmen zu Einsatzzeiten, Verbrauchsmaterialien und Sonderleistungen. Wenn jede Seite eine andere Fläche, Frequenz oder Zuständigkeit kalkuliert, sind die Preise nicht ohne Weiteres vergleichbar. Bei öffentlichen Vergaben sind die Anforderungen des jeweils anwendbaren Vergaberechts gesondert zu berücksichtigen.
Vergleichen Sie nicht nur die Gesamtsumme. Prüfen Sie, ob alle Positionen bepreist oder ausdrücklich ausgeschlossen sind, wie Zusatzarbeiten behandelt werden und welche Annahmen ein Angebot enthält. Fragen Sie nach, wenn eine Tätigkeit pauschal beschrieben ist oder die angebotene Frequenz von der Anfrage abweicht. Ein belastbarer Vergleich beruht darauf, dass Leistungsumfang, Intervalle und Randbedingungen auf derselben Grundlage bewertet werden.
Für die laufende Unterhaltsreinigung kann das Verzeichnis zugleich als Arbeits- und Kontrollgrundlage dienen. Einen Überblick über die Gebäudereinigung bei Ruhr-Rein finden Sie auf der verlinkten Leistungsseite.
Objektbegehung und individuelles Reinigungsangebot anfragen.
Häufige Fragen
Ist ein Leistungsverzeichnis für jeden Reinigungsauftrag vorgeschrieben?
Nicht jeder private Reinigungsauftrag muss zwingend ein Dokument mit dieser Bezeichnung verwenden. Eine schriftliche, klare Beschreibung hilft jedoch, Umfang, Zuständigkeiten und Angebot vergleichbar festzuhalten. Für öffentliche Aufträge gelten abhängig vom Verfahren besondere vergaberechtliche Vorgaben.
Was ist der Unterschied zwischen Leistungsverzeichnis und Reinigungsplan?
Das Leistungsverzeichnis gliedert die beauftragten Leistungen, Flächen und Bedingungen. Der Reinigungsplan konkretisiert typischerweise, wann einzelne Aufgaben in den Räumen stattfinden; er kann Bestandteil der Unterlagen oder ein separates Ausführungsdokument sein.
Welche Flächenangabe sollte in die Vorlage?
Tragen Sie die Fläche ein, die für die jeweilige Position tatsächlich relevant ist, und stimmen Sie sie mit dem Grundriss oder einer Objektbegehung ab. Weisen Sie unterschiedliche Nutzungsbereiche oder Oberflächen getrennt aus, wenn sie verschiedene Aufgaben oder Intervalle erfordern.
Wie oft sollten Büroräume gereinigt werden?
Ein allgemeingültiges Intervall gibt es nicht. Legen Sie es nach Nutzung, Besucheraufkommen, Verschmutzung, betrieblichen Abläufen und den konkreten Flächen fest und kennzeichnen Sie die Frequenz im Leistungsverzeichnis.
Sind Sonderleistungen automatisch im Angebot enthalten?
Nein, darauf sollten Auftraggeber nicht ohne Prüfung vertrauen. Führen Sie Glas-, Grund- oder Bauendreinigung sowie andere Zusatzarbeiten als eigene Position auf oder halten Sie ausdrücklich fest, dass sie nicht Bestandteil des regelmäßigen Auftrags sind.
